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加息 对房价不一定是个坏消息
2004-07-13 15:35 来源: 
摘要:

自1996年以来,央行已经连续8次降息,现时的低利率已经是见底了,而且加息的可能性极大。加息对于存款人是个好消息,但是,加息,对于房屋贷款的消费者来说,不一定就是个坏消息。

  房屋贷款的消费者不仅十分关心加息对他们还贷的月供的影响,还关心加息前后,其房屋价格的升降,如果房价和租金上涨幅度达到或超过月供增长幅度,贷款购房的消费者也是划算的。

  加息前房价一般是上涨的

  今年4月份,广州市政府部门的统计数据显示,广州市房地产在一季度的销售价格与2003年同季相比(同比)上升了1.3%,和上一季度销售价格相比(环比)上升了1.7%,而其中住宅价格升幅尤其明显。

  例如,一季度广州市的多层住宅价格同比上升3.1%,环比微升0.7%;高层住宅价格同比上升2.4%,环比上升2.7%。这也是自1998年以来,广州房地产价格首次出现上涨。由于房价本身就是CPI中的一个指标,广州房价的走势和CPI指标的走势很相似。

  由于央行加息与否就是盯住CPI是否上涨,只有在CPI上涨达到一定幅度时,才决定加息。如果CPI是上涨的,一般来说,广州的房价也应该是上涨的。也就是说,一般情况是房价先发生上涨,然后央行才决定加息。

  加息后房价难“跳水”

  一般来说,如果贷款利息提高,消费者购房成本立即增加,需求减少,房价会立即出现一定程度的下跌,但在一段时间后,由于房地产商的供给减少,房价又会回升甚至涨得更高。

  众所周知,房地产开发是资金密集型产业,通过开发贷款以及购房者的按揭贷款,许多开发商的开发资金超过60%来自银行,如果按照预估0.5%至1%的加息幅度,因其借贷资金数额庞大,加息无疑要增加开发成本。如果贷款10亿,一年就要多付500万元至1000万元的利息。

  同样,因购房者的按揭贷款利率上调,购买成本也会增加,这可能使需求出现一定程度的下滑。加息提高了开发商的营运成本,而开发商“转嫁”到房价上,提高房价,或是降低利润空间。

  深圳中原地产策划总监王家雄认为,在房价提高及利息增加所导致购房成本上升的情况下,消费者购房欲望减弱、需求减少,房子的空置率上升,房价必然会下跌。

  房价下跌不仅会压缩开发商的利润空间,对于消费者来说更会对降价出售的房子的质量产生怀疑,从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。这样反而阻止了房价的“跳水”。

  另外,加息后,房地产发展商的成本增加了,一些财务状况不佳的开发商会退出该市场,减少了房屋的供给;另一方面,发展商会千方百计把提高的成本反映到房价中,这样房价会回升甚至走高。

  不过,这个价格回复过程要慢于加息对消费者的影响,一般要拖后一到两年时间才会显现。

  加息对房价的影响还要看地段

  中山大学岭南学院金融系教授王燕鸣认为,加息对房价的影响要看地段。房价的变化可能会“因地制宜”,交通便利区域的写字楼和房地产项目的升值潜力不会因加息而“难嫁”,房价不会出现很大的波动;而城中村和正在兴建的房产项目,由于加息增加成本和加重供房负担,房价可能会出现下降局势。

  这样一来,便利繁华地段的房价会继续上扬,偏远地区及城中村的房价将保持现有水平。

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