世界财经报道 > > 金融观察 > > 信托 
银行股票资本理财外汇保险基金时尚财经网站地图进入旧版
投放广告 
房地产信托雨中行
2004-12-17 16:50 来源:中原中国地产研究 作者:中央研究部
摘要:任何一项金融工具都是一把“双刃剑”,能否真正发挥作用关键取决于政府的监管,信托也不例外。如果监管得好,信托就能成为房地产业的一大融资渠道;如果监管得不好,它会给社会造成许多不良资产,危害金融业的发展。

为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为,保障房地产信托业务各方当事人的合法权益,加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理,促进房地产信托业务的规范稳健发展,中国银行业监督管理委员会于2004年10月18日发布公告,向全社会征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的意见。《办法(征求意见稿)》的出台表明政府已经逐步重视信托业在房地产业发展中发挥的作用,并开始着手规范和整顿房地产信托业,这对中国信托业及房地产业的发展都将产生积极的促进作用。

中国信托业之发展历程

1982年4月,国务院发出《关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的通知》,主要针对信托业进行了一次机构整顿,此次整顿被称为信托业的第一次整顿。

1985年8月,国务院要求银行停止办理信托贷款和信托业务,已办业务应加以清理,对信托业进行了第二次业务整顿。

1988年10月,中国人民银行根据国务院关于清理整顿公司的8号文件精神,对信托投资公司开始第三次行业整顿.

1993年7月,中国人民银行发出通知,要求包括信托投资公司在内的金融机构的筹备和设立,均需由中国人民银行批准和核发《经营金融业务许可证》,由此开始了对信托业的第四次资格整顿。

1999年2月,国务院办公厅下发《国务院转发中国人民银行整顿信托投资公司方案的通知》,对信托业开展了第五次整顿。

2004年10月18日,银监会发布关于向社会征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》意见的公告,信托业开始面临第六次整顿。

房地产信托融资的优势

房地产信托融资方式相对其他融资方式来说有其突出的制度优势和创新特质:

1、信托融资创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等,并能针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品,从而增大市场供需双方的选择空间。

2、信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系,解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言,房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和整个行业的发展。

3、信托在串接多种金融工具方面独具优势,其_可以引入海外基金,其二可以充当国内的产业投资信托基金,其三可以以固定回报的方式进入项目公司,其四可以在适当的时候将项目公司包装上市,其五可以完成项目前期建设使项目符合银行贷款条件。

政策透视

在目前融资渠道狭窄、金融体系不健全的情况下,信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场的“交换器”,正好填补了市场空白。然而,由于目前能对信托业起优化作用的制度仍不健全,造成了现有信托机构业务范围局限、新增坏账比例过高和不规范运作现象严重。《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的出台,旨在规范房地产信托业务经营行为,促进房地产信托业务稳健发展。相较以前的信托政策,《办法(征求意见稿)》有以下三个亮点:

1.融资额度突破限制

根据《办法(征求意见稿)》第八条规定,房地产信托融资额度将不再受200份的限制。集合信托计划200份合同的限制,长期以来都被业内人士认为是阻碍信托产品利用其资金的规模优势进行组合投资的壁垒。此次征求意见稿在合同份数上的突破将意味着房地产信托产品获取资金渠道的进一步拓宽。

2.放贷门槛降低

过去只有地产商项目在具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证这四证齐全者才能申请募集信托资金。而根据意见稿第四十三条规定,即使开发商“四证”不全,同样有可能通过信托进行融资。

3.信托风险降低

值得关注的是《办法(征求意见稿)》对房地产信托的公司经营规则以及处罚措施,都给予了相当全面的规定,并明确了对房地产信托的风险监管。在房地产信托业务中,信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费,保管人收取信托收益的5%作为保管费。只有信托投资者有了投资收益,信托投资公司才能收到管理费。出于经济利益的考虑,可以促使信托投资公司自发主动地考察地产商的资质,充分评估项目的风险,在信托资金的发放中也会形成明确的风险约束机制,从而降低了信托业的风险。

争论焦点

此次《办法(征求意见稿)》的出台,说明政府将加强对房地产信托业的监管。房地产信托的推进势必加快房地产开发的多元化融资步伐,房地产资产证券化、房地产基金也将随之而来,银行金融风险得到分散,开发商也不必再为此背上﹁个重重的“黑锅”。然而,新政的出台仍然引发了不少争议,争论焦点主要集中在以下两点:

1.融资成本过高

《办法(征求意见稿)》指出,在房地产信托业务中,信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费,保管人收取信托收益的5%作为保管费。尽管在房地产信托资金未能实现收益时,信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费,但是,一旦收益实现,给信托投资公司和保管人银行的这20%的费用无疑大大加大了房地产商的融资成本。

正是因为信托融资的成本仍然比银行贷款成本要高,所以众多开发商表示即使是在加息的情况下还会首先选择银行贷款,而房地产信托仍然扮演着“候选者”的角色。

另外还有一个不容忽视的现状是,由于房地产信托的成本较高,房地产商通常只是利用信托获取资金用于征地、拆迁等前期投入。当项目启动并达到银行贷款的条件时,开发商就会改用银行贷款,这实质上是将风险转嫁给银行,最终还是加大了房地产业的金融风险。

2.介入门槛不低

《办法(征求意见稿)》规定,不动产经营企业注册资本不少于1000万元才能办理信托业务,个人投资者资本达100万元以上,法人投资资本则高达500万元。这无疑会将一部分中、小开发商和投资者阻挡在信托投资门外。而实际情况却是,实力雄厚的大开发商一般比较容易从银行获得贷款而不会选择信托,缺少资金的往往是中、小开发商。

任何一项金融工具都是一把“双刃剑”,能否真正发挥作用关键取决于政府的监管,信托也不例外。如果监管得好,信托就能成为房地产业的一大融资渠道;如果监管得不好,它会给社会造成许多不良资产,危害金融业的发展。总的来说,《办法(征求意见稿)》的意义是正面的,有益规范房地产信托行业,促进房地产市场的健康发展。既然是征求意见稿,就表明还有值得商榷和改进的空间。相信通过多方商讨论证,《信托投资公司房地产信托业务管理办法》将以更成熟的面孔正式出台。(《中原中国地产研究-每周聚焦》2004年第31期)

关键词:            
  评论 文章“房地产信托雨中行”
1、凡本网注明“世界经理人”或者“世界财经报道”的作品,未经本网授权不得转载,经本网授权的媒体、网站,在使用时须注明稿件来源:“世界经理人”或者“世界财经报道”,违反者本网将依法追究责任。
2、凡注明“来源:xxx(非本站)”作品,不代表本网观点,文章版权属于原始出处单位及原作者所有,本网不承担此稿侵权责任。
3、欢迎各类型媒体积极与本站联络,互相签订转载协议。
4、如著作人对本网刊载内容、版权有异议,请于该作品发表30日内联系本网,否则视为自动放弃相关权利。
5、联系我们:contact@icxo.com;投稿邮箱:article@icxo.com,欢迎赐稿。
相关阅读
 华信信托康泰养老集合资金信托成立公告
 被迫上调预期收益
 重庆国投推出天江·鼎城房地产信托产品
 北方信托贷款一年(04-10)产品介绍
 立足国情依法规范
 苏州信托推出两款信托产品
邮件订阅: