然而，大量事实表明，与“房地产泡沫论”形成鲜明对比，摩根在中国大陆房地产市场上却是活动频繁，其凶猛的扩张势头令人咋舌。

　　6月11日，美国投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)属下的房地产基金(MSREF)以10亿元人民币的价格，从中国海外发展有限公司手里买下了上海最繁盛的商业区淮海中路路段的一处六层物业——上海广场6层高的商业裙房。

　　这是继锦麟天地、复地雅园、永业公寓、世界贸易大厦之后，摩根投资中国房地产市场的又一大手笔。此前有传言说，摩根准备斥资32亿收购浦西原第一高楼——人民广场西侧的上海明天广场。

　　数月之前，摩根刚刚以4亿元收购北京富力双子座TOWERⅡ。在与富力地产公司的签约仪式上，摩根房地产基金亚太区执行董事、副总裁盖迪豪言宣布，摩根在上海站稳脚跟后，正式以此为开始进军北京房地产市场。

　　摩根，这个在全球金融界呼风唤雨的大鳄，正在对中国地产虎视眈眈。它的一举一动莫不在中国地产市场上掀起不小的波澜。

　　频繁出手

　　摩根是比较先提出中国地产泡沫论的机构。

　　从2003年摩根亚太区经济分析师谢国忠第一次发表其针对中国上海的房地产泡沫言论迄今，谢大概已公开发表了至少6次“中国房地产泡沫论”。

　　而摩根首席经济学家史蒂芬·罗奇也在2004年中对中国房地产市场发出严厉警告：中国房地产市场看来似乎接近了爆炸的边缘。

　　然而，大量事实表明，与“房地产泡沫论”形成鲜明对比，摩根在中国大陆房地产市场上却是活动频繁，其凶猛的扩张势头令人咋舌。

　　摩根的核心业务是融投资和担任财务顾问，自进入中国以来，摩根已经帮助八家大陆公司海外上市，同时也做了很多收购兼并业务，凭借其庞大的资金实力，数年前摩根的触角伸向中国不良贷款处置领域，而其接手的不良资产中就有许多房地产项目。

　　2002年开始的房地产热也吸引了摩根的目光，经过一阵时间的犹豫，摩根开始大手笔投资中国地产市场，而其大部分投资是由旗下房地产基金完成的。

　　摩根士丹利房地产基金(MSREF)是摩根士丹利物业投资部门属下的基金，在世界各地进行物业投资。自1991年起，摩根士丹利成为全球最活跃的房地产投资者之一，在全球各地购买的物业总值约为280亿美元。地区辐射北京、上海、香港、曼谷、墨尔本、孟买、汉城、新加坡、台北、东京以及悉尼等地，而投资中国市场已有10多个房地产项目，总规模逾30亿元人民币。

　　2003年7月，摩根房地产基金与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，项目总投资预计达9000万美元。它还和美国雷曼兄弟公司合作，共同参与上海永业集团开发的上海永业公寓二期，各自参股25%，外界估计摩根投资高达2亿元人民币。

　　2004年4月，摩根与天津顺驰合作，在天津共同进行房地产开发投资。此外，摩根还有其他一些直接参与的开发项目。外界估计，这部分直接参与房地产开发的投资额在1亿美元左右。2004年，摩根在中国进行的房地产投资项目有10个，某些项目中摩根房地产基金所占的投资比例已经达到95%甚至100%。

　　至于收购北京富力双子座TOWERⅡ，可谓摩根房地产基金在京地产运作的一笔杰作。

　　盖迪表示：“我们在富力城的投资再次反映了摩根士丹利对中国市场的信心。”他还表示，摩根士丹利将继续关注中国市场，并将积极寻求投资房地产市场的机会。果然数月之后摩根又斥资10亿收购了上海广场。

　　同时，摩根还积极参与中国的不良资产收购。摩根不良资产部有关负责人表示，摩根将会把对不良资产投资扩大到中国房地产市场上。因为房地产投资需要非常强大的资金势力，而银行不良资产中有很大一部分都是房地产抵押贷款，这为他们进入房地产市场提供了一条途径。2003年7月，摩根联合德意志银行，拿下了建行账面值为40亿元的不良资产，其中97%是房地产资产。2004年6月，摩根和金地集团、上海盛融设立项目公司，摩根占股55%，以受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包，也是以房地产业务为主。

　　盖迪明确表示，2005年摩根在国内的投资将达20～30个项目。“至于2005年在中国的计划总投资额，我们不方便透露，但你们可以大概计算出来。”盖迪称，摩根对小于一定额度的投资不会感兴趣。

　　大致估算，摩根2005年在中国的投资将超过6亿美元。

 
大笔投资的背后深意

　　一方面肯定中国地产泡沫的存在，另一方面又拿出大笔资金投入到中国地产业，摩根矛盾的言行难免遭到人们的不理解，甚至被斥责为“大摩阳谋”。

　　复旦大学房地产研究中心华伟去年说：“谢国忠作为一个企业高层，不可能不知道企业投资。房地产投资周期有好几年，摩根的投资去年则刚开始。摩根的行动，表明对中国、对上海的市场极其看好。但是，言论中却多指称中国地产市场有严重泡沫。这其中一定是别有用心。”

　　对此，摩根房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福解释道，“我们用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”罗奇和谢国忠的“泡沫论”是他们作为经济学者的独立看法，摩根房地产基金只用作参考，但并不认同。他称非常看好中国房地产市场，所以2005年在国内的投资将是2004年的2～3倍。

　　其实，摩根是一个比较庞大的投资机构，经常会出现言行不一致的时候。摩根的具体投资业务一向由投资管理部、直接投资部、投资银行部等直接运作。谢国忠和史蒂芬·罗奇均属于股票研究部，并不负责具体业务。摩根内部具体作业务的人，并不一定非要听从股票研究部门的意见。对摩根机构内部的人来讲，言行不一致的情况非常正常。

　　市场人士纷纷认为，结合摩根近期在中国房地产市场上的表现而言，其真实意图在于豪赌人民币升值。

　　这两年美元汇率一路走低，已经从最高1欧元比0.82美元的汇率一直升到1欧元比1.29美元，贬值高达57%，而人民币与美元是联系汇制，所以也相应“贬值”57%。当美元兑人民币为1:8.27时，以8270元人民币/平方米、合1000美元/平方米买入的楼盘，等到美元兑人民币为1:8时，合1033.75美元/平方米。而人民币升值到美元兑人民币为1:8，不过是国际热钱的初步赌注，如果人民币在压力下继续升值，到美元兑人民币为1:7时，上述楼盘的价格则为1181美元/平方米，获利空间明显。更为重要的是，如果参照目前国际市场上有人所认为的美元与人民币应在1:5.5左右，那么摩根相应的利润空间更是丰厚。

　　此外，与国内房地产业有所不同的是，国外房地产基金比较重视投资的长远利益。它们通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租盈利，而不介入前期开发。

　　摩根之类的海外资金偏爱的是能够提供长期稳定收益的物业类型，不在乎一时一地的得失，这正是一个成熟企业理所应当的标志。

　　“摩根的地产基金进来针对的就是存量市场，在物业运做上，摩根有着成熟的经验，此时长期持有自己的物业并收取租金也是房地产成熟的标志。”中国住宅商会会长聂梅生评价道。

　　海外基金为何逆势而上？

　　先是高盛，后是摩根士丹利，在不到3个月内分别投入巨资收购上海楼盘。在中国政府调控房地产市场和国内楼市明显降温的背景下，这种举动耐人寻味。

　　资本自然是逐利而来。有数据表明，在美国投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海、北京等地，基金投资的年净收益率可高达20%～50%，面对如此诱人的收益率，海外基金机构自然垂涎不已。

　　所以，不唯摩根士丹利，经过多年的观察和观望之后，其他海外基金也加快了进入中国地产市场的步伐。

　　海外基金的“大胃口”，从去年底开始就已初露端倪。尤其是今年初，短短几个月就有超过5个海外基金收购高端物业的成功案例：1月份，澳大利亚投行麦格理集团旗下MGPA房产基金以9800万美元的价格收购位于上海淮海路商业街毗邻新天地的新茂大厦；2月份，摩根以4亿元收购北京富力双子座TOWERⅡ；3月初，凯德置地斥资18.37亿元收购了北京中环世贸A、B两栋甲级写字楼；4月份，凯德置地又以17.46亿元整体购买北京安贞华联商厦、望京华联商厦；同在4月份，高盛以1.076亿美元的价格买下上海福州路318号的百腾大厦。就在摩根买下上海广场3天后，又传出荷兰ING正在洽谈收购位于上海淮海中路的甲级写字楼——华狮中心的消息。

　　随着中国房地产市场高烧渐退，再要取得20%～50%的收益率可能很难，正因如此，海外基金开始将大部分资金转向能够提供长期稳定收益的写字楼等项目。

　　例如截至2004年上半年，摩根士丹利投资的基本是住宅项目，但是从2004年下半年开始，摩根士丹利在住宅物业方面的动作开始慢下来。从2005年开始，摩根将投资方向转向高档写字楼、酒店、商场等物业。

　　海外基金还有其他的获利“招数”。“我们买下来以后会再投钱‘修改’它，大概需要花9个月到一年的时间。”摩根士丹利方面在买下上海广场后表示，“这不仅把上海广场的价值提高，还将提升周围楼盘的价值。”

　　买下楼盘之后，再“修改”成自己想要的样子，让楼盘增值——这就是摩根士丹利在中国内地投资地产的策略之一。事实上从2004年摩根士丹利收购的上海广东路500号世界贸易大厦身上，已经可以看到这个策略显现出来的效果：经过摩根士丹利重新改造过的世贸大厦，身价已由每平方米1800美元一跃跳到3000至4000美元。

　　“目前国内成熟的、投资商又愿意出手的物业并不多，卖掉一栋少一栋，谁先抢到就能保证自己在中国的投资和收益。”这也是目前成熟商业物业备受海外基金青睐的原因。这同样也造成了摩根士丹利、高盛等海外基金之间的激烈竞争。

　　海外基金大举进入中国的另一个利好在于，亚洲已经有几个资本市场允许房地产基金上市，如新加坡、中国香港。这一政策使海外基金更加活跃。“香港允许海外物业打包上市，打动了很多投资者。除了租金收入之外，海外基金将能很快地通过资本市场‘解放’。” 基强联行董事总经理陈基强分析说。

　　不过，认为海外房地产基金自此大举进入内地尚过于乐观。“别以为经过这一年，海外基金就已经真正进入中国了。其实，他们的整个身子都还在门外，现在只不过是伸了一只脚进来试试水有多热。”陈基强认为，近一年内，海外基金感兴趣的项目仍然会谈，但不会行动，或者行动更加谨慎。

　　因为他们还在观察。