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任志强:土地出让者才是最暴利
2006-04-26 18:31 来源:财富时报 
摘要:

国土部会说土地的供给充足,是发展商在故意的囤积大量的土地不生产,那要看开发商有多少钱能用于囤积土地,难道开发商的囤积能抗得过政府大量土地供给的冲击吗?何况政府的手中还有两年不开发就没收土地的强大的行政手段武器。也有人说开发商故意压着楼盘不卖,在造成房价上涨。如果能任由投资者按市场需求去增加供给,哪个开发商抗得住这种巨大投入的资金压力?除非是因为他们知道政府根本就不想用扩大供给来缓解需求压力?政府不是在挤压存量土地,同时严格控制土地供给吗?何愁土地的冲击与扩大供给呢?

存量的土地确实不少,但需求是在以更高的速度增长,因此土地的严格控制就在让土地的价格高速增长,让人们认为开发商有了捂着土地的理由。

暴利落谁家

2002年7月1日开始实行土地招拍挂的供给制度之后,经营性用地的价格开始上升,并在2003年的后期开始推动房价的上升。尽管国土资源部并不承担这种事实。但国有土地防止资产流失、国有土地要增值和土地价格市场性回归的名词都是发源于国土资源部。那么在这种利益驱动之下,难道我们的国土资源部门会大量的供应土地以保证充足的供给吗?正好把耕地减少的责任推给开发商,并高举严格保持耕地的大旗,用招拍挂的垄断工具谋求土地的暴利。

仅用2005年国土资源部公报举例。

2005年全国共出让土地面积16.32万公顷,出让价款5505.15亿元,超过了全国财政税收总额的1/6.其中招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元,分别占出让总面积和总价款的35.06%和71.21%.

按上述公报计算:非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元,而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元,仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。

2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元,商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7%和30.4%,仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15%和21.68%.假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算,则全国平均房价会下降20%.

确实有大量的存量土地并不是用招拍挂方式高成本取得的,但就像股市上涨时没有人会计算投资购买股票时的成本,而都是按上涨后的高价计算股票的价值一样。存量的土地也会按最高的招拍挂土地价格计算房屋的销售价格。每一次土地拍卖中的高价都会推动房价的上升。

都说房地产开发商是暴利。2004年经济普查的结果是全国5.9万家开发商的开发利润为1035.2亿元。2005年的数字尚未公布,但从2005年房地产百强企业评选调查中可知,利润稳中略升,但资产收益率呈下降趋势。估计2005年全行业的开发利润1100-1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元,两者相比就可知谁是房价增长中的最大收益者了。而土地的三通一平则多为房地产开发商干的,房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式,与投资、知识和智力无关,靠制度发财。

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