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任志强:土地出让者才是最暴利
2006-04-26 18:31 来源:财富时报 
摘要:

公报中的数字给了社会一个了解房价上升的原因和暴利的归属。

谁应承担责任

都说房价在飞涨,普通百姓无缘购房,一方面对房地产商的骂声不断,另一方面购房的热潮一浪高过一浪。到底该不该让发展商活着,成了经济发展中的一把双刃剑。如果没有了“黑心的”开发商,难道房子会从天上掉下来,并平均分配给所有的普通百姓吗?房价高涨时骂着娘的消费者不还是在大把大把地往开发商手里送银子吗?奇怪的事本不应在市场中出现,但都必然在非驴非马的市场中存在。

一是1998年的房改货币化分配并未将这种分配的货币化落实到普通的百姓身上,住房的消费性支出并未在工资中体现。尽管人均收入的增长远远高于房价的增长。但仍无法满足日益增长的消费需求。1986年没有土地出让金的房价北京约为600-800元/平方米,20年之后加上高额的土地出让金约为6000-8000元/平方米,增长了10倍,平均每年约5%,但1986年平均月工资不到80元。20年后北京平均月收入增长了25倍以上。远远超过了房价的增长速度,但80元/月工资时是实物分房,工资低但有房住,而今工资增长了但却不分房了,因此出现了差异。

二是住房供给方式和供给体系发生变化之后,打破了原有的住房保障体系,但并没有相应的建立新的社会住房保障体系。无法用社会保障性住房将中低收入家庭从市场化的商品房中剥离,因此将不应进入市场化体系之中购买商品房的人群硬逼着推入了市场。自然扩大了市场需求的范围和容量。

三是1998年后提出的人人拥有一套带有产权的住房消费观念,使购买成为解决住房的希望,并且对二级市场的限制性条件又促成购买一手商品新房的消费环境。使本来在发达国家都必然经历的递次消费过程,在发展中经济尚处于落后状况下的中国,成为城市家庭要跨越从旧到新,从小到大的发展阶段形成一步进入首次消费必须一次到位的高级消费行为。也必然的推动了市场按超前的消费能力提供商品的行为。

四是对高档消费的错误限制,错误的以为所有的家庭都在从无到有的一次性购房,不知道扩大住房面积的过程是从小到大的过程,从有到有的过程,能进入或接受高档消费的人群会在扩大住房面积时,腾出原有的小住房并在二级市场形成新的供给。比如原有100平方米的住房换成了150或200平方米的住房,新增住房量是150或200减去原有住房量的消费过程,原有的住房会在二级市场中形成递次的供给。而现有的政策则是从零住房面积一步进入高档消费的概念,为什么二手房不能成为递次消费的基础呢?

五是政府放弃了解决中低收入家庭的住房责任。我国现有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是证明。并不是没有资金来源,已知政府从土地中获取的土地收入是巨大的,从这些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多亿,超过了全年免去的600亿农业税。用于解决城市人口户数不到10%的困难家庭的住房没有任何问题,大不了多用二、三年的时间。

六是当城市中的部分居民无能力一次性拿出钱来购买新房时,为什么不能采用二战后英国为渡过战后住房困难的“分享产权计划”呢?政府可以用长期低息贷款或债券建设一批分期购买的商品房。先购买部分产权,部分缴纳租金,在一定年限内分期购买全部房屋产权,逐步形成产权的私有化!

总之要想解决市场中的问题,就必须先剥离非市场化的因素,假如要想用现有的方式解决所有城市居民不分收入层次的住房问题,就一定会使各种矛盾交叉在一起,并使每个问题都无法妥善解决。

如果一个制度有缺陷,就必须从制度上下药,而不可能用市场解决制度问题。假如用一套有缺陷的政策去调控市场就一定会遭到市场的报复。

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