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小心避税背后的陷阱
2006-06-14 15:37 来源:瑞丽  
摘要:

  中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”,可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险,稍不留神,二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。  

       风险一:以租待售

  房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月的买主的利益将受到损失,反之亦然。

  风险二:把交易价格“做低”

  对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。

  风险三:不过户先公证

  公证效力受质疑。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受到质疑。

  风险四:找物业改底单

  合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

  税务专家建议 税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税

  税务研究专家指出,税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规的前提下,对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。“税务筹划的根本属性是合法性,决不能做法律禁止的事,但要大胆做法律没禁止的事。”

  我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策,纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。例如市地税局对在05年6月1日前签订的房屋买卖合同、购买面积超过140平方米二手房的个人(含外籍及港澳台籍个人)缴税期限作出明确规定,05年8月31日后办理契税申报手续的,将按新税率缴纳购房契税,付出加倍的税款。在这个新规定下,纳税人的避税方法有两种:

  合理避税方法一:高价房要延迟缴税

  对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同,购买了单价超过9432元/平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的,可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税,而在8月31日前就要按3%的税率缴纳了。

  合理避税方法二:超大房须按期缴税

  对个人在05年6月1日前签订的房屋买卖合同,购买了单价低于9432元/平方米、面积却在140平方米以上二手房的,应在05年8月31日前按房价的1.5%缴纳契税,到05年8月31日后就应按3%的税率缴纳契税。

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