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房地产信托:金矿or陷阱?
2006-08-18 13:40 来源:国际金融报 
摘要:

  井喷行情由来

  统计资料显示,今年第二季度,国内集合资金信托产品发行创出了两项纪录,一是产品规模放出了巨量,创下了有史以来单季发行规模的最高纪录;二是创造了有史以来单季度房地产信托发行规模的最高纪录。

  从产品发行来看,二季度国内集合资金信托产品发行显著增长,特别是产品规模放出了巨量,达209.59亿元,创下了有史以来单季度发行规模的最高纪录。另外,从产品的投资领域来看,二季度共发行房地产信托产品33个,发行规模73.66亿元,虽然发行数量列第三位,但发行规模却遥遥领先于其他领域,并创造了有史以来单季度房地产信托发行规模的最高纪录。

  事实上,这些数字只是近两年来房地产信托行跨越式发展的延续。2004年,全国房地产信托发行额为111.74亿元,与2003年相比,将近翻了一番。尤其是,去年9月,银监会出台《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),将占到该类信托80%以上的负债型贷款信托的门槛提至与银行贷款条件等高,业界人士曾经普遍预测,该政策将令信托公司的房地产业务进入“严冬”,但实际情况却是,房地产信托计划的发行依然大幅迈进。

  根据用益信托工作室的统计,去年11月全国各信托公司所发行的信托产品中,房地产信托仍为主流信托产品,其中投资于房地产的信托计划16个,资金规模28.9亿元,分别占11月全部信托计划的30.7%和44.26%。这些房地产信托产品的平均规模为18062万元,平均信托期限为1.93年,平均预期年收益率为4.85%。

  这些数据表明,在经过10月份的短暂调整后,房地产信托很快恢复了原状,银监会“212号文”对房地产信托的影响只维持了一个月,就在强大的市场需求和利益追逐面前变得脆弱起来,这让大多数预测人士大跌眼镜。

  供需两旺相互推进

  房地产信贷之火爆与更早前的“121号文”多有关联。

  长期以来,中国房地产开发采用的是典型的“香港模式”,即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。在资金融资方面,开发商通过借贷银行资金、占用建筑商资金、使用购房者预售款资金,“完美”演绎了自有资金“四两拨千斤”的技巧。

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