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避税陷阱多 慎打擦边球
2006-09-04 10:04 来源:解放日报 
摘要:两税新政策实施后,二手房交易中开始流传各种“避税”花招,如假离婚、假赠与、假过户等

    营业税和个人所得税(以下简称“两税”)新政策实施后,二手房交易中开始流传各种“避税”花招,如假离婚、假赠与、假过户等交易方式五花八门。表面上看起来,这样做似乎可以节省不少税费,但其中却蕴含着较大的市场风险和法律风险。近日,我爱我家房产有关专家例举了当前市场上存在的四种花招,并提示相关风险,希望能引起买卖双方的重视,以免发生纠纷。

    花招一:做低合同价,能避就避这是目前二手房买卖双方最常用的一种避税方式。比如一套实际转让成交价为60万元的住房,买卖双方私下协商签署协议后,递交给房地产交易中心和税务机关的过户价则是以40万元成交的。这样只需按40万元的标准缴纳营业税、个人所得税和契税,剩余20万元所产生的税费就漏网了。

    潜在风险:对于上家来说,由于递交给房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的,下家有可能根据低价来付款,不愿再按照原来约定的价格成交,造成上家的损失。对于下家来说,报低过户价可能会导致下一次卖出时各项税费的增加。当此房产再次出售时,先行做低的过户价将拉大买卖差额,增加再次出售时的成本,而且银行贷款的比例也会相应降低。

    花招二:先租后买,延期交易“两税”都将五年作为一道界限,房龄五年以上转让可以免征营业税,如果是唯一一套家庭自住用房,还可以免征个人所得税。所以,很多人就将脑筋动在了“五年”上。于是出现了买卖双方协商以“先租后买”形式来达成交易的情况。比如双方约定房屋总价仍为60万元,由于该房未满五年上市需全额缴纳营业税,因此经双方协商,过户前由买方先租住该房屋,每月租金1500元,与该房屋市场租价相当,并约定将这些租金抵消到日后需要支付的房款里。另外,卖方还要求买方缴纳一年的租金作为“抵押金”,以确保未来交易的安全性。

    潜在风险:该办法虽然对买卖双方都有一定保证,但因为在相当长的一段时间内无法办理交易过户,房屋的产权并不真正属于买家,无论哪一方反悔都会造成纠纷。一方面,如果房价上涨,上家可能宁愿赔偿违约金也不卖,下家只能重新选择房源。另一方面,如果几年后房价下跌,下家可能不愿再继续交易。

    花招三:假赠与真买卖,暗箱操作不少业主通过假赠与来偷逃个人所得税和营业税等。因为对于继承和赠与的房产,业主不必缴纳营业税和个人所得税,所需支付的费用只包括房屋评估费、公证费和3%的契税,然后持相关手续到税务部门直接办理完税手续即可。通过赠与方式进行产权转让,私下里业主收取买家的房款,这样房产过户时表面上就没有任何资金往来,即能逃税又能达到互惠互利的目的。

    潜在风险:由于赠与不是买卖行为,购房者无法办理贷款,所以只能一次性付款,对于购房者来说资金压力比较大。根据《合同法》有关规定,赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。也就是说,买方如拿到房产后发现有质量问题,在法律上是不受保护的,很难要求卖方赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险,如果私下交易被拆穿,双方都要承担法律责任,补缴税款和罚金。专家指出,由于买卖双方是私下进行交易,一旦买方支付了房款但卖方不办理产权过户,或是卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款,都会引起纠纷。

    花招四:离婚造假,瞒天过海根据政策规定:“对个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”一般来说,家庭是指配偶关系,也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税了。为了逃避这部分税费,一些夫妻通过假离婚的形式避税。如在开出离婚证明后,丈夫将自己名下两处房产中的一处以赠与方式转到前妻名下,然后再复婚,以此逃避几万元的税费。

    潜在风险:因为是假离婚,双方在办理离婚手续时对原有财产的分割不会作过多考虑。因此,离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话,另一方是很难维护自己的合法权益的。通过这种方式来避税风险很大,为了省点钱,将婚姻大事视为儿戏,实在也是太不严肃了。

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