去年，老王买了一套价值100万元的房子，向银行借款70万元。今年，房子拿到了产权证，但没有及时办理抵押登记手续。近来老王欠了老李一屁股账，被老李起诉，法院把房子查封，并执行给老李。银行为降低损失，要求开发商承担保证责任，并从开发商的帐户划走60多万元。尽管开发商对老王有追偿权，但老王成了“赤贫人口”没了还钱的能力，开发商岂不是亏大了？
无独有偶，交大房产也在近段时间内遇到了4起类似的案例。这究竟是巧合，还是有人故意钻法律的空子？借购房名义恶意与第三人串联套取银行贷款？不过无论是哪一种可能，抵押制度的漏洞已经迥然显现，许多开发商还没有引起重视的房贷风险早就候在角落里龇牙咧嘴。
“目前成都80%以上的商品房采取预售的方式。根据我国目前的规定，抵押登记手续必须在取得房产证之后才能办理，而按揭购房的客户在签定购房合同后，抵押行为事实上就已经产生了。在这个‘时间差’内，不排除有人借购房之名与第三者恶意串联，套取银行贷款的可能。如果不尽快出台相应措施杜绝抵押落空，今后还会有更多类似的事件发生，这对无论对银行还是对开发商而言都是笔不小的损失。”谈到个别开发商在房贷上的不幸遭遇，交大房产客服中心副总经理刘兰流露出忧心忡忡的表情。
担保被套预抵押制度缺位是祸根
按照正常的逻辑，既然购房合同已注明了付款方式为按揭付款，合同中也注明了抵押银行，银行顺理成章地应该成为房产的第一受偿人。没有经过银行的允许，法院又怎么会把房产执行给其他债权人呢？
致高律师事务所主任律师罗俊分析说，根据《担保法》第41条规定“抵押合同自登记之日起生效”，只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。由于我国多数房屋为期房销售，从购房人签定合同到办理房屋抵押登记中间有一段少则几个月，多则一两年的“时间差”。因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，无法保障银行的“第一受偿”权利。基于此，法院有理由将房产执行给其他债权人。而在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，银行往往会要求开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，银行便从帐户中扣取开发商的保证金。开发商代购房人还清欠银行的债务后，有权向购房人追索，或解除《商品房买卖合同》。但如果该购房人没有能力支付偿还，或者干脆人间蒸发，开发商的权益也得不到保障。若不建立“预抵押登记制度”，在房屋他项权证未办理下来的这段“时间差”内，今后还是难以避免类似的事件发生。
