“扣除项目”是关键

　　《通知》的发布意味着房地产开发项目土地增值税从“预征”步入“清算”时代。
　　业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，土地增值税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额５０％的，课税３０％；最高的，增值额占扣除金额２００％以上的，课税６０％。
　　但在实际操作中，由于《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果各地多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的１％~３％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。　
　　国税总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准且不低于预征税率的税负进行核定征收。　
　　业内人士指出，土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

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　　地产股过山车

　　受到土地增值税清算通知的影响，A股房地产板块昨日出现暴跌。　
　　昨日，内地股市17家上市房地产公司跌停，13家跌幅9%以上。万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、华侨城（000069.SZ）、陆家嘴（600663.SH）、金地集团（600383.SH）等龙头股封死跌停。受此影响，沪深大盘也双双大幅下挫。香港股市的内地地产股昨日股价也分别下跌5％～7%不等。
　　而就在此前的15日，内地及香港股市的房地产股，出现不同程度的股价飙升。其中，内地股市多只地产股冲击涨停，香港股市多个内地概念房企被外资机构调高评级。
　　国都证券地产行业分析师孙志敏昨日在接受《第一财经日报》采访时表示，地产股暴跌是受到了《通知》出台的影响，因为这会在整体上增加地产业的税收负担，再加上前期由于人民币汇率不断创出新高，地产股的整体涨幅较大，因此回调也就相对较猛。
　　尽管此前“预征”时代的土地增值税在各地征收标准并不一样，但实际预征率普遍较低。对于众多上市房企来说,如果完全按照规定的累进税率计算，将对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。

附表　1月17日跌幅超过9％的A股市场房地产股