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揭开地产公司高市盈率之谜
2007-08-24 14:25 来源:第一财经日报 
摘要:一年前,万科的市值仅仅为246.93亿元。Pulte Homes公司是被万科董事长王石称作“学习标杆”的公司,一年的时间,学生的市值就飞速地超过了老师们的总和。

  也就是说,保利目前还存在125亿元已销售的收入尚未结转,如按照保利2006年的净利润约占收入的15%左右的幅度,这些收入全部结算后分摊到每股很可能达到1.52元/股的水平。

  更值得注意的是,保利在半年报中说明,今年上半年房地产新开工面积119.5万平方米,竣工面积23.85万平方米,仅完成年度计划的33.19%和14.03%。

  也许正是对于未来利润增长的憧憬,才会让投资者义无反顾地为这一地产第一高价股的崛起添砖加瓦,而忽视了如潘石屹等忧心忡忡的警告。

  但收入和扩张速度类似保利的另一家公司金地集团,其已售未结转部分则并未占如此高的比例。金地2006年主营业务收入35.54亿元、净利润人民币4.45亿元、每股收益0.67元。但是其2006年已售未结转金额计18.51亿元。2007年中报也维持在已售未结转金额约为已确认收入的一半左右的水平。

  内地地产股龙头万科的情况也类似,2006 年度累计结算面积289.6万平方米,只有119万平方米已售面积未参与竣工结算。

  某知名会计师事务所的一名曾为房地产企业从事审计的会计师告诉记者,按照国家有关法律法规,开发商在预售中所得的价款,只能是属于暂收款、预收效性质的价款,由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“经营收入”。

  而在明年的1月1日,由于内资企业所得税将由33%降低到25%,部分开发商若由于去年宏调出现规划调整而影响了施工速度,一些项目拖延至明年竣工,很可能“因祸得福”,反而还将获得税负减轻的好结果。

  增发减轻财务压力

  由于人民币升值背景下,投资者对A股市场上地产股的追捧,上市房企开始上演一出接一出的融资大戏。

  继保利地产在8月成功增发获得70亿元现金流补充后,8月23日,万科A召开网上路演,宣布将以31.53元/股的高价增发融资100亿元,刷新A股增发融资规模新纪录。而金地集团则在6月增发获得45亿元后,近日再度高调将在近年投资500亿元到15个地产项目中,预计下半年在资本市场融资180亿元的议案也在此时出台,同样震动业界。

  增发对于这些高速扩张中房企的帮助显而易见。保利地产上市时,土地储备为877万平方米。上市后,保利地产利用募集资金加快了拿地速度,2006年三季报土地储备达到了929万平方米。但是随着开发规模扩大,其土地储备2006年底和2007年一季度,分别下降至823万平方米和785万平方米。

关键词:万科   保利   地产股   市盈率   
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