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中国房地产牛市还末死
2008-01-17 11:35 来源:中国证券网  
摘要:

     中国的房地产业正面临着近年罕见的冷锋,政府调控措施接连出台,市场调整已经开始,整个市场颇有山雨欲来之势。笔者认为,这是一场短暂但强劲的调整,住宅成交量跌,不过房价跌幅可能有限。

  世界财经报道:http://finance.icxo.com房地产市场调整一般分三期进行。第一期是观望期,交易量大幅减少而价格微跌;第二期是恐慌期,交易量与房价同时大跌;第三期是恢复期,交易量在低位回稳而价格缓跌。房价下跌的主要杀伤来自第二期,杀伤力度则取决于恐慌程度以及持续时间。

  从2007年夏季开始,北京实施房地产新政,从土地、信贷、按揭等不同角度打压楼市,全国住房成交进入胶着状态。至十一月,深圳、广州房价出现明显下滑,部分开发商开始减价促销。新楼盘质量上的差异造成价格上的不可比性,住宅的平均价格并不是衡量房价走势的可靠指标。同时地方政府纷纷限制高端住宅的销售,推出更多的廉价房,制造平均价格下降的假象,向中央交差。笔者的判断是,市场气氛已经明显转弱,成交量下降,但是多数城市的房价平稳中略有回落。

  在一轮疯狂之后,房地产市场出现冷静期其实十分正常。重要的是冷静期之后,市场走势如何。笔者认为房价短期向下,中期反弹。政府在近期还会有新的针对房地产市场的打压措施出台,物业税更是悬在空中的一把利刃。住房的本土购买力已在上一轮升市中消耗了大部分,海外热钱流入则受到次贷危机以及中国严控资金流入的双重打击,股市上的财富创造速度也已大大放慢。

  不过笔者看好中国房地产的中期(六至十二个月)前景。从供应上看,近年的反贪污活动,大幅度减少了新地的批出,加上闲置地收回和新建成楼面,开发商手中的土地储备在减少。宏观调控几乎将银行对开发商的贷款全部收回,导致2006年住宅楼面建筑速度下跌近四成,这些导致新楼盘数量在今后两年减少,也增强了开发商观望和“捂盘”的信心。

  从需求上看,中国的财富爆炸仍在进行中,人民收入增长良好。普通居民的资产中,70%仍为银行储蓄,而负利率不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。中国人民银行加息以及限制第二套住房的按揭贷款,短期对楼市构成冲击,但是中国的利率水平(无论以历史水平还是以通胀水平衡量)其实很低,而且中国的平均按揭借贷量,仅为购房成本的四成,在世界上也算低的.今天的买方,并非购买力耗尽,而是处在观望状况。

  在政策上,政府的本意是维护房地产市场稳定,制造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾,不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响,更是难以预估的。韩国的卢武弦政府推出强硬措施(包括物业税),导致全国房价爆跌,内需疲软,最后执政党黯然下台。相信北京在房地产的政策上,一定会适可而止。解决中国弱势群体的住房需求的根本出路在于提供廉租房,而非将房价大幅压低,彻底打死。

  房价的调整幅度,很大程度取决于开发商的现金流。当成交量下降,售房回款减少时,开发商的现金流必然受到影响。如果财力较弱的开发商支持不住,大幅降价出货,则会对房价构成冲击,甚至拉垮大市。不过必须看到,今天大开发商的财力远比几年前雄厚。一批开发商通过上市,募集到资金,更找到了资本运作的平台,政府限制银行贷款,已奈何不得他们。另一批开发商在海外发行了债券,他们的资金成本不高,考虑到人民币升值因素和国内通胀因素,这些资金几乎可以说是零成本。此外,大型企业的现金十分充沛,对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕(当然房地产从来都是高杠杆行业),经济中又是流动性泛滥的情况下,资金短缺的开发商往往会被购并,而不至于跳楼大减价。这是笔者认为中国房价暂时难大跌的主要理由。

  发改委、建设部出台了大量房地产政策,许多是反市场的,有些根本就是搬起石头砸自己的脚。当年以行政手段切断给予开发商的信贷,本意是打击炒作、稳定楼市,但结果是新增楼盘减少,反被开发商坐大。笔者认为最近推出的政策,会推迟购买力的释放,加快行业整固,但是最终应该会带来新一轮房地产涨势。

  人民币升值以及美元贬值,是看好中国房地产的另一个原因。笔者估计2008年人民币对美元可能升值10%,较之前呈明显的加速.人民币每年升值的幅度,已经超出其它各国的利率水平,不仅抵消掉资金成本,还有赚头.外币借贷买中国的房地产,实际上是很好的套利交易。同时,中国的通货膨胀率已经大幅高过储蓄利率,银行储蓄面临贬值,买楼也是保值的工具.

  通览世界现代经济史,持续的负实际利率,无一例外地带来房地产牛市;本国货市汇率严重低估而升值已经开始,无一例外地带来房地产牛市。如此的资金成本、如此的汇率前景、如此的收入增长,中国房地产价格上升的动力自然大过下调的压力。

  笔者认为,2008年的中国房地产,是2005年上海房地产的翻版:政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹。这可能是一个6-12个月的调整。

  中国的房地产牛市未死。

关键词:房地产市场            
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