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现在买房好还是卖房好?
2008-01-23 14:30 来源:市场报  
摘要:

    中国房地产指数系统的数据显示,“在2007年的最后几个星期,北京的房价已经开始下降,最后一周跌幅超过了20%。”

    世界财经报道:http://finance.icxo.com 那么我们该怎样评估一个地区的房价是否合理,是否存在泡沫,从而尽量控制房价,以避免由于房价的下跌而引发经济衰退呢?

    大家知道,在衡量一个股票的价格是否被高估时,我们通常用的是P/E(PricetoEarning,国内翻译成市盈率,也就是股价收益比),也就是价格和所得之比。比如宏利金融集团(ManulifeFinancial)的股票(纽约证交所:MFC)目前的P/E值在12到13之间,属于合理价位。而如果超过15就所谓overvalued(高估)了。当然,在个股的具体分析时,还要看那个公司是成长型,还是成熟型的等等,不过无论如何,要是超过20,就有泡沫之嫌了。同样,看一个地区的房价有没有泡沫,首先也可用一个类似的值来判断:P/R值(PricetoRent,房价和租金比),一般在10到15之间属于合理范围。如笔者目前居住的地区,一套二居室的豪华公寓平均价格在45万加元左右,而年租金在3万上下。P/R值15,虽还算合理,但显然房价已经不低了。

    大家可以按照这一方式计算一下在北京、上海等地的情况,在北京,平均房价在五环附近每平方米已经超过1万元,一套60至70平方米的房,至少要80万至100元万,而年租金能够收到3万至4万元应该是合理的,也就是P/R值在20至33之间,应该是比较高的。

    其次是房价和收入比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。再拿多伦多来说事儿,多伦多这两年房价涨得也很快,平均一栋房子的价格从10年前的20多万涨到了40万加元上下,是所谓的“历史新高”。而多伦多去年年家庭收入是9万加币,从目前看房价收入比还不到5,虽然还没有泡沫,也已经快到上限了。

    而北京地区,如果以家庭年均收入10万元为基准,按照上面的房价计算就是6至10之间。当然中国的发展不能够完全按照国外的标准,但是,对于我们计算房价来说,这些基准标准还是可以参照的,至少我们知道中国与世界的差距有多远。

    以上两个方法只要用一个,就足以判断一个地区的房地产价格是否合理了。不过每个地区的房地产都有其特点,如果想再进一步研究,还有另一把常用的尺可以用来衡量。在北美,一般来说,房子每平方米的价格不应高于当地家庭平均月收入的一半。还是拿多伦多来说吧,平均家庭月收入在7500加元左右,而现在多伦多房价每平方米价格还没有超过3500加元,看来也还算合理。注意,在北美,一个房子或公寓的大小是指使用面积,不包括建筑面积。

    笔者在北京、上海和其他大城市的亲友都说,这三把尺里随便抽一把来量,他们所在的城市房价已经不是贵了,而是“巨”贵了,应该算是有泡沫了。那既然有泡沫,房价何时会跌呢?其实有没有泡沫和何时跌是两个概念。房价有没有泡沫是可以用以上三个方式来确定的;而有泡沫的房地产并不是立马就会跌的。耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年,离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间,网络股的指数又涨了150%。我觉得判断房地产有否泡沫是以用数学的统计方式;而判断何时下跌则要用心理学。《纽约时报》有一个最精辟的论断:“当消费者不再相信住房的价格将上升时,价格就将下跌。”这和股票的何时下跌是一样的道理。

    另外,如果跌的话,会跌多少?既然是泡沫,一旦破灭,房地产的价格便会回归其合理的价位。也就是回归至合理的“房价租金比”和“房价收入比”。大家自己算算吧。 

关键词:房地产            
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