4.楼市“拐点”问题透析

　　最近，房地产业界有人提出了 “拐点”论，引起了国内很大的争论。所谓房地产发展的拐点，是指房地产价格和销量由增长到下降的转变；增长趋缓不能算作拐点。就此而论，我们尚不能得出就已经出现拐点的判断。一是房地产的信息不透明，没有可供判断的权威信息。例如，国家发改委和统计局公布的全国70个大中城市的房地产价格指数显示， 2007年1、2月份，北京新建商品住宅同质楼盘销价同比上涨8.4%和7.3%，而市建委和统计局向社会发布的数据是上涨了17.3%；深圳市国土和房产管理局11月公布，10月份新建商品房同比上涨，环比下降(10.35%)，二手房环比降幅达47.09%，而来自国家统计局的数字显示，新建商品房售价同比上涨16.8%，环比上涨2.4%，二手房售价同比上涨21.2%，环比下降0.3%。尽管如此，仍与人们的实际感受相差甚远。比如，去年末多个城市拍卖的“地王”，每平方米的地价超过了1万元，北京市五环以内的房价已经超过了1万元，二环以内超过了2万元。二是房地产业的地域特征很明显，一线城市个别稍降，二线城市还在大涨。据国家发改委和统计局的统计数据显示，去年全年70个大中城市的房价涨幅呈现逐月上升之势，其中12月份上涨10.5%，新房涨幅在15%以上的有乌鲁木齐(25.3%)、北海、惠州、北京、南宁、宁波、兰州、重庆、长沙；二手房涨幅在13%以上的有乌鲁木齐(24.2%)、宁波、无锡、深圳、长春。三是住房结构变化不大，政府的廉租房建设投资甚少，到11月只有145亿元，占全部房地产投资的0.7%，不足以导致房价总体水平下降。四是市场的供求形势并未改变。因此，“拐点”论是业界出于某种目的抛出的气球，带有很大的炒作和试探成分。

　　特别需要讨论的是，房价走势出现拐点是好事还是坏事？笔者认为绝非福音。如果房地产价格和销量出现从上升到下降的转变，一旦形成预期，就绝非小数，而有可能在20- 30%以上。这样，房地产泡沫就有可能破裂，进而出现人们担心的经济和金融危机。这就会打断中国经济长期稳定增长的进程。目前确实存在着这样的可能性。因此，我们必须把重点放在防止拐点和危机的出现上。必须明确，在中国目前的情况下，对房地产的政策不是要使其价格下跌和销量下降，而只要使其涨得慢一点，就是很大的成功。

　　5.货币政策紧缩力度及其操作

　　根据中国经济运行的实际，中央经济工作会议宣布，今年要实施从紧的货币政策，而且实际操作已经开始，从1月25号起，存款准备金率再次调高0.5个百分点，达到15%。更重要的是，央行核定了2008年的信贷规模，并对各个银行下达了信贷规模的指导性计划，规定了各季度的投放比例和增长速度，要求工行、建行、农行保持去年的投放水平，中行有所下降，并对超计划放贷实行严苛的惩罚措施。于是有关政策取向和操作力度的问题引起了人们的关注和猜测。

　　首先，有人说，货币政策从今年开始从紧。此说不当。其实从2003年1月升息和121号文件开始，货币政策操作就开始了向从紧的变化，只是力度较小，操作的频率较慢。

　　其次，有人认为，政府既然公开宣布了从紧的货币政策，从紧的力度就不会小，可能很大。其实，情况可能并非如此。除了汇率升值有可能加快以外，无论是存款准备金，还是利率，今年的操作频率和力度都会低于去年，也许不及去年的一半。原因在于，一是经过以前的政策操作，存款准备金率已经相当高，利率也不低，进一步操作的空间不大；二是美联储进一步降息，中美利差倒挂，操作的空间更小；三是存款准备金率已高达15%，央行的政策成本已经相当大，贷款利率 7.57%，融资成本也相当高，如果从紧力度过大，就有可能刺破资产泡沫，造成硬着陆，那就不是从紧的问题了。

　　再次，今年从紧货币政策的操作工具仍然是以前的几种，包括存款准备金率、利率和定向发行央行票据等。有一点需要指出，存款利率既有调升的需要，也有调升的空间。就需要而论，是由于现行实际利率为负；就空间而论，存贷利差那么大，去年各大商业银行赚了个盆满钵满，利润增加很多，工行超过了800亿元，建行超过了600亿元，为什么不能提高存款利率，缩小利差，校正利率扭曲，让银行少赚一点。这就要看决策者的立场了。