低成本拿地

　　小商品城所拿土地的巨大价值不仅使得杨延虎落马,其背后还纠缠着小商品城增发的曲折故事。

　　2007年12月11日,小商品城在发布的停牌公告中称,停牌与筹划定向增发事宜有关,且该事项存在重大不确定性。

　　资本市场和义乌市的主管部门都在不同场合默认了增发的项目主体是国际商贸城三期。

　　在海通证券2008年1月出具的对小商品城的调研报告中,将国际商贸城三期作了更为细化的定义。其预计对于大股东定向增发对应的项目就是国际商贸城三期土地的注入,以及对可能搬迁到三期的针织市场的作价转让。

　　仅国际商贸城三期中一阶段的体量就颇为可观。其占地500亩左右,建筑面积约115万平米,预计今年10月就可以投入经营。根据基金公司的测算,预计有效出租率35%,规划了15000个铺位,预计招租均价为1800元/平米。

　　根据基金公司测算,这些租金收入和配套服务收入将在2010年贡献10亿元的巨额收入。

　　在杨延虎主管国际商贸城建设工作的7年时间中,在义乌市政府的经营之下,国际商贸城迅速成长为继篁园市场和宾王市场之后义乌市最具竞争力的商铺。在国际商贸城一期市场,目前一个普通的工艺饰品店面租赁价格已经被炒到了400万元左右。很多义乌商人已经放弃了小商品产品的生产销售,而是以转租摊位为生。

　　2002年10月、2004年10月、2005年10月,国际商贸城一期和二期分三次注入了小商品城(600415),其租金收入带来了稳定的现金流,带动股价扶摇直上。

　　从国际商贸城一二三期的运作经验来看,义乌市政府都采取了成立建设指挥部负责拆迁、安置、建设等前期工作。待到建设完成,指挥部即结束使命,商贸城就采取某种方式注入上市公司。

　　在政府的强力推动和运作下,国际商贸城取得土地成本一直十分低廉,一期二期的土地转让价分别为30万/亩和90万/亩。

　　这个价格显然远低于市场价。就在国际商贸城二期的北面,一栋名为财富大厦的写字楼在2003年拍出了22万/平米的天价,创下全国县级市的地价之最。

　　海通证券的调研报告判断,国际商贸城三期一阶段的500亩土地和二阶段的300亩土地估计转让评估价格在300万/亩左右,将比一期二期略高,但仍大大低于周边2000万/亩的市场价格。