官商分食的比例该如何

    地价和房价的关系早为人所争议不已，特别是在土地招牌挂刚刚推行时。后来，在职能部门的强力打压下，相关舆论慢慢淡化。然而，最近一种讨论，被认为更贴近本质：房价里，多少是被政府攫取，多少又是被开发商拿走？两者各自的合理性又在何处？

    3月，北京社会科学院《北京蓝皮书之社会发展报告》分析称，国家各项税收理论上要占商品房销售价格的约1／3，再加上土地出让金和配套费用，约占销售价的2／3。

    报告认为，“如果政府在这两类收入上让利，经济适用房的价格就只有商品房的一半，但代价是GDP总量将减少、地方政府的财政收入将减少。因此，改变以GDP增长为中心的发展观和政绩观是老百姓住房得到实惠的前提。”

    今天的会上，房地产商唯一代表、明天信华投资有限公司副总经理陈云峰则大声疾呼要对“开发商公平”。他延续了同行任志强的说法：地价在很大程度上推升了开发成本，这必然加大了房地产的风险。“现在开发商拿到一块地，成本就占整个开发成本的45％左右，有的甚至超过一半。就是说，房地产开发商主要的资金风险就压在这块地上了。”

    陈云峰还表示，如果希望房价降下来，或者说增幅减下来，那么政府应该把二手房的税负降下来，就像降股市的印花税一样。“我了解到北京市的一个区，地税50％来自二手房过户的3％的印花税，支撑现在这个区50％的财政收入。所以政府把税一加上去，就上瘾了，很难降下来。现在盘活存量房是一个最简单的降低房价的道路，所以现在买二手房，上11％多的税，五年内的二手房，确实没有必要，每次加税都没有对房地产的市场形成好的作用。”

    《中国房地产发展报告NO．5》分析北京土地市场形势时提到，2007年下半年，北京成交建设用地的平均地面价格为8078元／平方米,同比上涨82％；平均楼面地价为3934元／平方米，同比上涨36％。其中，住宅类用地地面均价为8091元／平方米，同比上涨100％；楼面地价3970元／平方米，同比上涨44％。可为陈氏一证。

    不过，在该报告中，由中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云领衔的《2007年中国城市地价状况分析》则提出，地价占房价比例逐步降低，且低于其他国家水平。纵向对比2000~2007年全国30个主要城市平均住宅地价占平均住宅房价的比例关系，2000~2004年住宅地价占住宅房价的比例变化不大，基本维持在23％左右。2005年这一比例提高较多，达到27％，到2006年和2007年住宅地价占住宅房价的比例逐渐降低，分别为25％和23％。

    从国际上来看，研究资料显示，地价在房价中的比重相对较大。如在美国的主要城市，用于建造商业楼宇的土地价格通常占全部物业价格的30％~40％，英国为25％~38％，瑞典为20％~22％，新加坡为55％~60％，韩国为50％~65％，日本则高达80％~90％。“与国外相比，我国地价占房价比例并不高，对我国大部分城市来说，在房地产价格基本稳定的前提下，土地价格逐步回归的真实水平是有一定的空间的。”

    到底多少比例合适？恐怕土地供需两方永远无法意见一致。需要注意的是，在北京市社科院对市民的调查中，市民对2007年北京市政府各项工作评价最低的就是“调控房地产价格”，74％的回答者明确表示“不满意”，而回答“满意”的仅占5．5％。67％的回答者认为，房价问题在今年也不会有所改善，市民逐渐对政府在这一问题上的调控能力失去信心。