分析认为，今年欧洲楼市的兴衰，与利率走势密切相关。目前欧元区的通胀压力持续增大，3月份通胀率达到3.6%，创近16年来新高，为抑制通货膨胀，欧洲央行可能再调高利率，这样将使得楼市景气进一步恶化，预期爱尔兰与西班牙受创的情况会最严重。

　　欧洲房价普跌

　　世界财经报道(http://finance.icxo.com)国际货币基金组织(IMF)4月9日发布的《全球金融稳定报告》估计，美国次贷危机在全球范围造成的金融动荡将带来高达近万亿美元的损失，并指出该危机正在从次贷领域向优质房屋按揭、消费信贷、公司信贷领域蔓延。

　　世界金融市场和全球经济的这一严峻形势，其实正具体地发生在欧洲的房地产市场中。就在IMF此报告出来的前一天，英国贷款机构哈利法克斯(Halifax)公布的资料显示，英国3月份的房屋价格下跌了2.5%，为15年以来的最高月度跌幅。另一贷款机构英国房屋抵押贷款协会统计的房价指标也显示，英国房价已经连续五个月下跌。来自英国金管局的数字则表明，今年2月的房贷合约审批量较去年同期下降了四成。

　　国际货币基金组织预测说，在未来一年中，英国的房价还会下跌10%，从而步入美国楼市跌跌不休的后尘。英国智库Capital Economics则预测说，房价可能从2007年峰值累计跌落20%才见底。不过，英国央行官员的预测更为悲观些，他说，如果英国不能迅速减息，房价下跌三成恐怕会噩梦成真。

　　与英国楼市一起沉沦的还有欧洲许多国家。英国皇家特许测量师学会的分析师表示，爱尔兰为2007年房地产市场表现最糟的国家之一，该国房价下跌了7%。此市场的下降已经影响了欧洲其他地区，因爱尔兰人曾用本国房价上升带来的收益到其他国家进行房地产投资。而受抵押贷款利率上升以及2007年初开始零售税率大幅上调影响，欧洲最大的经济体，德国的房价下跌了6%。法国也无法幸免，2008年4月11日，法国市场问题研究机构公布的一份报告表示，法国房地产价格2006年就已显露出回落的架势，到2010年法国房价会大跌25%。

　　另外，西班牙媒体称，4月西班牙房价上涨4%，而4月通胀上涨4.5%。即扣除通胀因素后，4月西班牙房价自1997年底以来第一次出现下跌。尽管如此，国际货币基金组织仍然认为，西班牙楼市仍存在20%的泡沫。>>西班牙首都房价暴跌四成

　　下跌是暴涨之果

　　专家分析，欧洲房价之所以出现普遍下跌，实际上是一种“理性的回归”。据英国《经济学家》杂志分析，过去五年中，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，全球房价一路飙升，正形成历史上最大的房地产泡沫。

  　　根据对全球20国的调查，1997～2006年位列全球房价涨幅最大的是南非，达244%；第二位的是爱尔兰，达92%；第三位是英国，涨幅达154%；第四位是西班牙，涨幅145%。而房价如此大范围、大幅度地上涨，是建立在不切实际的预期基础上的。如果房价上涨是不可持续的，脱离了经济和收入水平的基本面，那么回归就是一种必然。

　　或者说，欧洲房价过去十年的暴涨和美国一样，是廉价信贷“惹的祸”。根据穆迪对欧洲抵押贷款支持证券2007年第三季度的表现分析，欧洲住房抵押贷款的违约率正在上升。如西班牙2007年三季度违约率大幅上扬了近31%，尽管拖欠3个月以上的借贷者占借贷者总数的比例仍仅为0.34%，但穆迪根据最新资料预计西班牙抵押贷款违约率还将上升。英国住房抵押贷款的违约率也在走高，非合规抵押贷款的违约率2007年三季度上升了7.7%。意大利、爱尔兰和德国同期分别上升了4.9%、2.7%和2.4%。

　　美国次级抵押贷款危机爆发后，随着全球信贷的恶化和紧缩，银行业面临抵押品无法转售的困境，放贷标准也愈发严苛。英国的银行几乎全数取消了贷款成数在100%以上的贷款案，而大多数平均年薪在2.3万英磅左右的民众根本无法借到足够的贷款，因此买不起房子，3月消费者信心指数降到15年以来的最低谷。

　　一些国家的房地产市场遭受的不仅是低迷，很可能滑入完全的崩溃。

　　以西班牙为例，几年前，在西班牙房地产业迅速发展的黄金时期，房产公司如火如荼地建造新房，房地产业的繁荣使西班牙成为欧洲增长最快的经济体，西班牙经济已连续14年不断增长，在带动欧元区经济增长方面发挥了重要作用，2007年，西班牙新建了80万套住宅，比法国、意大利和德国的总和还多。去年在欧元区新增就业岗位中，大约有三分之一来自西班牙。

　　而今，楼市泡沫破灭使建筑行业正放慢建房的速度。房地产占国民经济的比重，发达国家的平均水平为6.1%。而房地产占国民经济的比重太高带来的影响就是当房价下跌时，对经济的破坏程度将加重。因此，IMF指出，西班牙房地产投资放缓将对经济的影响程度超过其他欧盟国家。理由是建筑及相关行业占西班牙经济产值的18%。

　　无独有偶，在因经济表现出色而被称为“凯尔特之虎”的爱尔兰，楼市的崩溃让持续10几年的经济增长戛然而止，因为爱尔兰的房地产投资占经济重量的比重达12%。更糟的是，房价在2007年下跌了7%后，IMF仍认为该国的房价虚高了30%。

　　投鼠忌器愁利率

　　英国中央银行英格兰银行4月10日宣布，将基准利率从5.25%降低至5%，这是该央行自去年12月初以来的第三次减息。本次减息有望在一定程度上增加英国金融市场流动性，阻止房地产市场进一步恶化。

　　业内人士认为，英国央行本次减息是一个艰难决定，因为英国目前的通货膨胀形势不容乐观。英国央行一直努力将本国通胀率控制在2%之内。但是事与愿违，食品、能源等价格上涨带动通胀走高，英国通胀率今年2月份达到2.5%，到今年年底可能上升到3%。

　　为了不给通胀“推波助澜”，英国央行减息需十分谨慎。与此同时，为刺激经济增长，缓解金融和房地产市场压力，英国央行又需要减息。相信这是欧洲国家大多数央行所面临的共同难题。

　　2008年欧洲楼市的兴衰，与利率走势密切相关。而值得注意的是，目前欧元区的通货膨胀率高于欧洲中央银行设定的2%的目标区，欧盟统计局4月16日宣布，欧洲3月份通胀率达到3.6%，创近16年来新高，超过了2月的3.3%。通胀压力持续增大，为抑制通货膨胀，欧洲央行可能再调高利率，如此一来，将再重创楼市，让楼市景气进一步恶化，预期爱尔兰与西班牙受创的情况会最严重。

　　看来，迄今为止欧洲房地产市场在下跌中得不到利率政策支撑。当然，英国是个例外，继4月10日减息后，4月21日英格兰银行公布了一项500亿英镑（约合990亿美元）的注资计划，以缓解英国住房信贷市场的压力。但此举恐怕不是欧洲国家的哪个央行都能轻易模仿的挽救楼市之策。