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牛刀:中国房地产除了会掠夺百姓还有什么
2012-04-18 11:36 来源:世界财经报道 
摘要:上海的姚康达,买了一个900万的房子,评估成2600万,只用200多万在不到半年的时间内赚了银行将近2000万,还有什么比这个更赚钱?这种买房形态,叫做"庞氏骗局"...

  【世界财经报道-讯】中国住宅开发模式一直备受争议,源于土地财政和土地金融的制度不健全,导致目前出现百姓的买房难。现在我们要回归常识,搞好中国的住宅建设,以保证民生的安宁。中国住宅市场上充斥了很多谬论,完全违背了常识。

  一是看看中国楼市是如何背离居者有其屋的基本理念?

  中国经济30年来,住宅脱离了城市居民的购买力水平其实是这五年的事,因为开发理念背离了居者有其屋的基本理念,成为一个不折不扣的资本炒作的市场,住宅已经完全异化成为一种只涨不跌的资产,而不是供人居住的住宅。

  这里面一是中国楼市的舆论一直是被开发商控制的。不管哪个城市,所有媒体都必须依赖房地产广告,所以,各个媒体都有房地产版电视有房产频道,网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨,什么城市化,刚需,通胀,人民币升值,被吹得天花乱坠。

  那么,我们来看看刚需是什么?刚需?这是一个缺乏经济学常识的概念,在传统经济学上根本就没有这个名词。

  经济学家易宪容认为,在房价很高时,也有一些消费者进入市场,但这并不能改变现今楼市的根本性质。刚性需求是房地产开发商虚拟出来鼓励住房消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道,居民的住房需求不是刚性的而是有条件的。它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场,居民的住房需求是不存在的。

  还有一种观念,GDP涨房价就要涨?这更是糊弄人。房价只能对应城市居民的实际购买力,其他任何经济数据都不能作对应,所有违背城市居民购买力行为的房价,必然会导致经济大萧条。更何况地方政府的GDP数据都在造假,毫无可信度。种种违背常识的谬论在中国楼市极为盛行,何故?就因为开发商几乎控制了所有的媒体。

  其次中国楼市的税制存在很大的问题。中国这么大,人口13亿,而住宅的税收主要集中在交易环节,在持有环节没有税收。这样产生的市场导向就是鼓励市场进行交易,更直接的说,就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制,主要是借鉴香港模式,但是,香港只是一个城市,英国当时管理也只有100年,实行这种税制有情可原,但是,中国这么大,一旦楼市投机猖獗时,就无法收场。所以,未来住宅持有环节一定要课以重税。

  这两种原因导致整个市场把住宅不当作居住的功能,而当作家庭的主要资产。一步一步放大了泡沫,现在,已经在破灭。后果,无疑是严重的。

  二是住宅的基本常识

  衡量一个城市的住宅价格,有4个指标。这4个指标就是关于房价的最基本的常识。

  一个是房价收入比。这是最主要的,关系到中国经济的健康运行。其意义在于,一个健康的经济体,有赖于生产和消费的有效健康的运行,而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平问题。如果房价过高,必然会影响城乡居民的消费,消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。有人说,房地产拉动消费,拉动就业,这是一个误区。房价泡沫只会蚕食所有企业的利润,影响绝大多数的中小企业,甚至影响大型企业,而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。

  第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值,也就是说,30年至50年的租金能够收回投资都在合理的区间,而我们一线城市,却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗?而且,有的三线城市四线城市,连一个租赁市场都没有,那根本就不是一个成熟的市场都没有,却无限炒高房价。这是很可笑的事。

  第三个空置率。空置率的国际标准是6%至10%。而中国绝大多数住宅空值率起码都在30%以上。住宅空置,不仅影响土地资源的合理配置,更加引起相关产业的产能发生过剩。房地产热的最后结局,一定是泡沫破灭,不管是哪个国家,都无可避免。

  第四个住宅总值和GDP总量的比值,不能高过200%。也就是说,这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的2倍。中国的城市化没有完成,三四线城市还有一些农村,而农村房价估值多少说不准。仅就以二线城市来说,住宅总值已经达到360倍,甚至400倍。日本东京泡沫破灭时,住宅总值达到GDP的310倍的时候。

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关键词:中国楼市   房地产   开发商      
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