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2012年中国房地产业向左走向右走 艰难抉择
2012-04-24 13:51 来源:世界财经报道 作者:龚超
摘要:过去的十年里,我国的房地产行业经历了一个飞速发展的黄金时期,但未来这种外部环境将难以为继。与2008年、2009年相比,本轮危机相同之处在于都有外需减弱导致经济增速放缓的情况,不同之处是此次下行有相当一部分因素源于国家对行业的主动调控。

  【世界财经报道-讯】经历了黄金十年的地产在2010年开始出现下行的趋势,政府在不断上涨的房价压力下频频出台调控政策、国际以及国内经济环境越发扑朔迷离、社会生活水平不断提升使得对节能环保的呼吁愈发高涨等种种因素,让房地产行业前景充满着巨大的变数。“转型”,已经成为2012这个特殊年份里的热议之题。转型的企业数不胜数,但是实现成功转型的却是凤毛麟角,究其主要原因,无非是企业对外部环境的忽视以及对内部资源与能力的轻视。

  红利不再、规则已改,转型刻不容缓

  过去的十年里,我国的房地产行业经历了一个飞速发展的黄金时期,但未来这种外部环境将难以为继。首先,我国面临着要素成本的快速上升。原材料的价格上涨,刘易斯拐点到来引发的人力成本上升等使得房地产行业新的增长重点必须从过去低成本驱动走向创新驱动,即从粗放到集约;其次,过去发展建立在大量的资源成本消耗基础之上,价格严重扭曲,据测算,如果将房屋和使用过程中的能耗折算为碳排放,新建1平方米的建筑约排放出0.8吨二氧化碳,按照当前每年新建20亿平方米房屋计算,相当于每年增加碳排放16亿吨,整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的50%,由此可见,节能减排注定成为房地产企业未来发展的关键词;再次,未来很长时间内国际流动性过剩还将持续,宏观环境逐步恶化,我国的通货膨胀压力将进一步增加,房地产行业融资成本将会越来越高,倒逼企业重视资本运作。

  与2008年、2009年相比,本轮危机相同之处在于都有外需减弱导致经济增速放缓的情况,不同之处是此次下行有相当一部分因素源于国家对行业的主动调控。2008年底,我国的用电量负增长,工业产值和出口出现了快速的下滑,为了应对国际金融危机冲击,中央政府出台了包括4万亿元投资在内的一揽子刺激经济增长的宏观政策。随着经济企稳回升,2011年,大规模的刺激政策逐渐回归常态,现在的实体经济仍在保持增长,就业率、出口等都比预期要好很多,所以说房地产市场目前主要是受政策环境的影响,与整个经济环境并无太大关系。而且,并不是所有的房地产企业都面临资金压力,一些企业资金链吃紧,但是也有相当一部分企业拥有不错的现金流。当下主要有三类政策影响着住宅地产市场,一是“限”政策,限购、限贷以及限价格,尤其是国十条出台后的效果日益显著;二是“提”政策,提高利息和准备金率为核心的货币紧缩政策,三是“控”政策,一系列政策的出台使得房地产主要融资道路越走越窄,融资成本越来越高。今年的政策会继续维持调控成果,虽然中央明确提出“适时适度预调微调”的货币政策定向宽松,但是笔者认为主要还是针对房地产行业以外的企业,比如制造业的中小企业等。通过下调存准率,产生的资金流向将更多地集中在国内的中小企业上。比如上次准备金率的下调,与救市的关联度就不大,中央已多次强调房地产调控不可能放松,而且行动上确实落实得很到位。

  摆脱当前困境仅是治标,转型才能治本

  很多企业到现在还执迷不悟,在这个关系到企业未来生死存亡的转型时刻,它们还天真的认为只要过了这个地产的又一轮寒冬,春天就不会再远,因此谁拥有更多的现金流,谁就能够渡过本次危机。当前房地产行业中摆脱困境主要方式有两种,一是调整价格,管它是真差钱还是不差钱,先拿到真金白银再说;另一种方式则是通过股权转让的方式组团取暖,因为很多地方销售不畅往往不是因为价格过高,而是限购下有效需求很少,即便是降价,也不能带来大量的资金流入。积极调整价格的主要有两类企业:第一类是由于此前超能力扩张,导致负债率较高,资金链特别紧张的企业,他们必须以价换量,保证企业的正常运营,最典型的要属绿城集团;第二类企业本身并不缺钱,销售业绩也不错,但它愿意以降价促销售,以换取更多的现金流,置换当前成本更低的土地资源或优质项目,为未来布局扩张打下基础,万科则是这类企业的典型代表。股权转让也以它那见效快、成本低的优势受到不少缺乏资金的中小企业青睐。目前的融资环境下,能够通过转让股份获得资金是最有效的方式,尽管转让时候价格并不是很高,但是这笔资金也能够保住该企业的后续经营。

  其实本次的情况,已经与之前的“危机”大不相同,这次困局与周期性关联度不是很大,而是我国房地产行业高速发展多年以后,自身出现了结构性问题。十年来,是房地产的粗放式发展时期,只要是有了地就有了房,有了房就不愁卖,不管有没有品牌,不管有没有创新,一样赚个盆满钵满。因此,以往出现危机,大家可以扛过去,谁扛过去了就赢了,所以尽管危机重重,也很少有房企去过多考虑转型的问题。时过境迁,以住宅地产为例,当政府开始大规模介入低端市场的时候,住宅地产的竞争变得愈发激烈起来,过去那种思想将彻底毁掉一个企业。企业要想生存,只有通过转型,改变以往三重三轻(重规模、重投机、重战术,轻品质、轻投资、轻战略)的发展模式,通过增强自身的能力建设,打造出具有满足需求的产异化产品,地产企业才能够立足长远,筹划未来。

  相关多元化的转型,不是想象的那么美

  房企都希望相关多元化转型,即进入其他业态能给自己带来新的利润增长点、竞争力提升,实现经营发展的一个重要举措。但是相关多元化转型,也就意味着自身业务与其他业务的资源与能力在企业中重新组合,共同分享在市场、产品、管理、多业务模式运作等方面的经验,有助于其进一步开发出规模经济效益、业务协同以及财务协同等能力。随着住宅限购等政策的不断出台,许多曾经只关注住宅品牌的开发商纷纷开始转向商业地产。虽说隔行如隔山,其实同属房地产行业的住宅与商业地产两大业态,也完全不是一个概念。住宅的本质是商品,定位所依据的是市场中的供需原理;商业地产的本质是长期收益权的金融工具,定位依据的是投资与金融理论。号称只专注住宅地产的万科也开始将加大持有型物业的储备,并陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,比如2010年万科以11.5亿元收购赢嘉中心转向商业地产的事件就曾备受关注。对于不差钱的万科,投巨资转型商业地产不是问题,但问题是转型商业地产后的万科在后期整合方面是否具备相应的能力。商业地产的专业运营、利益分配、退出机制三大难题,是包括万科在内的众多涉足商业地产领域企业需共同面对的。当时万科拿下赢嘉中心的时候,正是市场最好的时期,收购价格不菲,但是当面临市场下行时,万科也不得不选择将其尽快脱手。拥有住宅开发的能力不等于具备驾驭商业地产业态的优势。素以商业地产龙头老大著称的万达,最近也频繁遭遇质量门事件,并且其在持有物业运营水平上也亟待提高;一直依托商业项目散售,实现资金高周转率的SOHO中国,目前在北京经营的项目也较为混乱,这些专业的商业地产大鳄们都开始hold不住了,试问其他业态的地产商们要向商业地产转型,如何才能避免不受其害,这的确是个令人苦恼的问题。

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关键词:房价   地产         
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