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国企垄断房地产开发后,房价必将大涨!
2012-07-03 10:31 来源:世界财经报道 
摘要:这次国家队央企出马,将诸鱼鳖虾蟹、跳梁小丑彻底清除出场——自己独享房地产大餐!!!当老大完成对商品房开发领域的国企垄断后,房价必将稳步大涨!这次老大又妄图染指垄断中介,房租也必将大涨!只有绝对垄断的市场,才能够统一定价,才能够控制风险,才能够利润最大化——这就是本轮调控的核心精髓!

  【世界财经报道-讯】中国近十年来,股票大概涨了28%,黄金涨了4倍,房地产涨了5倍,显然大家去投资房地产是一个很理性的选择。货币增发只要不取消,低利率政策不取消,货币必然要找出路,储蓄推动房地产价格上涨的因素还是会存在。这也是“调控常态化”的基本原因和基本根据。综上所述,房地产或将有微调、鼓励刚需,但是限购,将在较长的一段时间里难以放开。而在当下的地产调控之中,虽住宅受到极大限制,然而真正在商业地产、工业地产等方向实质转型的寥寥无几,大多数地产企业躺在住宅的红利之上难以转身。

  马光远房地产行业面临洗牌

  目前,中国房地产市场和房地产调控都处于非常微妙的时刻,尽管有3月底短期的回暖,但从数据看,整个房地产市场目前仍然处于寒冬是不争的事实。我想,如果没有对一季度主要宏观数据不佳的猜测,整个房地产进行真正的调整则会成为必然。从目前整个房地产市场的情况来看,居高不下的存货、资金链以及已经没有任何结束迹象的房地产调控政策,已经成为时下影响很多开发商命运的三座大山:

  其一,房地产企业的存货创历史新高。对于房地产企业的存货,很多研究机构都公布了自己的预测数据,从最近披露的上市公司的年报看, 88家房地产类上市公司中,87家在年报中披露了存货量,其中64家公司存货上升。87家公司合计存货量达到9772亿元。而消化这些库存的周期在4.5年左右,大大高于2010年的3.8年。在价格松动和市场的期待有一定距离的情况下,房地产企业消化库存的难度很大。

  其二,房地产企业的资金链已经到了岌岌可危的时刻。同样是上市公司房地产企业,88家房地产企业累计负债超过1万亿元,其中地产龙头万科去年负债增长41.8%,负债超千亿元的有万科和保利两家。我还看到中国房地产测评中心近的研究数据,2011年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。如果再考虑到2011年房地产信托更是爆发性增长累计的6882亿元,今年房地产企业的资金紧张和融资难度已经到了极限。如果销售没有根本的回暖,一些实力不强的房地产企业倒闭破产则会成为必然。

  特别是,目前尽管宏观数据的前景不是很明朗,但管理层似乎并没有放松政策的打算,退一步讲,即使出于稳增长的考虑对政策进行调整,但房地产政策大幅度调控的可能性并不大,限购等抑制投资投机的核心政策不会有太大的变化。而自主需求者面对高高在上的房价,即使有税收等政策的优惠,但并不具备购买力,如果房地产企业不愿意降价,唯一的可能就是整个行业的洗牌。

  中小型房企破产关键词

  价格高点购入地王项目、非主营业务掘金房地产、举债式过度发展、中小型房企,这是专家给出的四个破产关键词。如果房地产企业满足四个关键词中两个以上,那么在之后的日子可能会相当艰难,不排除会在未来出现破产的可能。

  一个行业内数万家公司,一些企业经营失败、申请破产本不应该是新鲜事,但由于房地产和其他制造业不同,最大的资源是土地,许多经营不顺利、资金短缺的房企会选择将土地转手,再注销项目的壳公司即可,极少需要申请破产。

  我国房地产销售采用预售制,即使土地上连个坑都没挖,开发商只要取得了预售证、摆个沙盘就能卖房,而为了保障每个购房者动辄几十万、上百万的购房资金,2010年11月开始,国家要求各地方严格执行商品房预售资金监管制度。

  按照政策,开发商不得直接收存购房款,购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户,银行根据项目节点完工证明,分批次向开发商支付资金,动用资金必须经监理单位、银行等多方同意。

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