已故的投资大师、波克夏前副董事长蒙格(Charlie Munger)，在生前发出最后的警告，不是针对哪支股票，而是岌岌可危的美国商业不动产。

“我们有很多陷入困境的商业不动产，痛苦在蔓延，每间银行都比以前更不愿贷款给不动产，有太多问题了，”蒙格在去年四月接受《金融时报》访问时说。

纽约社区银行曾在去年3月硅谷银行危机中，接手破产的标志银行(signature Bank)，在砂谷银行破产倒闭即将届满一周年之际，纽约社区银行动荡，引起市场对危机重演的担忧，彭博也以专题报导称现在是“2008年以来，最大不动产危机”。

美商业不动产暴跌拉高银行坏帐

美、德银行都受难“会有更多案例”

蒙格担忧的风暴其实更严重了。美国商业不动产(以下简称商动)空租率至今依旧居高不下，承受不了高利率借贷成本的不动产公司或投资者开始贱价出售，使银行坏帐也跟着攀升，雪球正越滚越大。

美联储稍走错一步，都可能使正在“软着陆”的美国经济翻车。这颗难解的未爆弹，你不可不知。

今、明年商动坏帐持续累积！

逾四百家银行是高曝险“未爆弹”

股市空军来势汹汹，是因为真正的难关还没来。根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)统计，今年将有高达9290亿美元的商动抵押贷款将到期，占比达总额的两成，其中有2700亿美元是去年无法偿还而延至今年。这代表，为了偿还贷款，今年商动的卖压会更大，或又有更多坏帐诞生。

2025年，也将有高达5600亿美元贷款会到期，且根据摩根士丹利统计，有七成贷款属于地方银行或机构，如果坏帐继续累积，地方银行恐面临巨大危机。

现在需要担心的，不只是纽约社区银行或PBB这些已经惨跌的银行，会继续被做空到什么程度，而是类似的银行还有太多家。

佛罗里达大西洋大学金融系教授柯尔(Rebel Cole)的研究结果并不乐观，在他调查的全美4600多家银行中，有近六成银行对商动的负债权益比，即放出贷款金额对银行总资本的比率，在300%以上。“当这个比率超过三倍，监管者就会非常害怕，”柯尔说。

目前出事的纽约社区银行，商动的负债权益比在468%，换言之，按照柯尔的统计，目前约有四百多家银行面临的风险，并不比纽约社区银行低。

这与美国全国经济研究所(NBER)基于去年第三季的研究大致相符，该研究指出，当时已有44%商办贷款成为负资产，即地产价值低于贷款价值，这将导致385家地区银行出现危机。

然而，目前美国政府的态度是，虽然商动的损失与压力在上升，但仍在可控范围。二月初，美国财政部长叶伦(Janet Yellen)和美联储主席鲍威尔(Jerome Powell)都分别出来喊话，认为当前危机不至于酿成银行的系统性危机。

困境一：降息太慢，恐重演金融海啸

若太快，最糟将导致停滞性通胀

困境二：商动低迷，反助涨住宅市场

房价指数创新高，变相拉抬通膨

困境三：远程工作热、商办需求低

空租率高于疫期，价格回稳要再16年

这三大困境，目前没有任何专家学者或官员给出解药，使美国这场商动危机成为金融海啸后，最难拆解的未爆弹。

不过，也有乐观派认为这场商动危机还在可控范围内，甚至是投资机会。因为商动量体毕竟不如住宅市场，《经济学人》形容这场危机是“像被滑落的菜刀刺到，很痛、要缝几针，但不致命。”

德意志资产管理公司(DWS)另类产品全球主管凯利(Paul Kelly)则指出，当前状况“创造独特的短中期地产债务投资机会，私人资本可以补足现在的资金缺口。”前兆华斯坦地产执行长伯格(Marty Burger)甚至离开老东家创业，专做把空置办公室转换为住宅的生意。

也许如戴蒙所说，“我想他们正在做对的事情，就只是边走边看会发生什么事。”不论是官员或投资者，今年都势必要步步为营，面对这颗被市场低估的未爆弹。